U javno savjetovanje na Staru godinu pušten je najiščekivaniji dokument Vlade RH, „Nacionalni plan stambene politike RH do 2030. godine“, a mi smo ga detaljno analizirali kako bismo doznali hoće li silne izmjene zakona uspjeti pomoći stanovnicima naše županije da lakše riješe svoje stambeno pitanje. Brojke koje otkriva ovaj dokument su alarmantne. U Hrvatskoj trenutno nedostaje više od 236 tisuća stambenih jedinica, a posebno dramatičan je podatak da se broj praznih stanova u posljednjih 20 godina povećao za čak 345 tisuća ili nevjerojatnih 149 posto. Danas u zemlji zjapi prazno više od 595 tisuća stanova. U Koprivničko-križevačkoj županiji situacija je još gora od nacionalnog prosjeka – između 19 i 25 posto ukupnog stambenog fonda čine prazni stanovi.
Podjela na klastere
Kako bi se broj praznih stanova smanjio, prvi put u povijesti hrvatske stambene politike, gradovi i općine podijeljeni su u pet različitih skupina prema svojim specifičnim stambenim izazovima. Koprivnica se našla u trećem klasteru zajedno sa 121 drugim gradom, uključujući Zagreb, Split, Osijek, Rijeku, Dubrovnik, Pulu i ostale veće gradove. To su ekonomski najsnažniji gradovi s prosječnim plaćama 8,7 posto iznad nacionalnog prosjeka, ali i s vrlo ozbiljnim demografskim i stambenim problemima.
Tržište dugoročnog najma ne funkcionira
Analiza je pokazala da u gradovima trećeg klastera gotovo petini građana nedostaje adekvatan stambeni prostor – stambeni jaz iznosi 19,5 posto. Taj jaz označava razliku između broja potrebnih i dostupnih stambenih jedinica, ako se u obzir uzmu demografski trendovi i ekonomska snaga stanovništva. Istovremeno, čak četvrtina svih stanova (25,3 posto) stoji potpuno prazna. Za razliku od priobalnih gradova, gdje stanovi zjape prazni zbog turizma, u kontinentalnim gradovima poput Koprivnice turistički najam čini tek 3,9 posto stambenog fonda pa razloge treba tražiti drugdje.
Još više zabrinjava što samo 3,3 posto stanova u ovim gradovima služi za dugoročni najam, što je jasan pokazatelj nefunkcionalnog tržišta najma. Uz to, demografski trendovi su izrazito nepovoljni – vitalni indeks od 63,5 pokazuje da je broj umrlih značajno veći od broja rođenih. Sasvim drugačije probleme imaju gradovi iz prvog i drugog klastera. Prvi klaster čine 92 manja turistička mjesta poput Hvara, Rovinja i Opatije. Tamo se čak 36,5 posto stanova koristi za turizam, a strani državljani sudjeluju u gotovo polovici svih kupoprodaja nekretnina (47,2 posto). Iako je stambeni jaz manji (11 posto), vitalni indeks je katastrofalnih 50,9. Drugi klaster obuhvaća 23 veća priobalna grada i njihovu okolicu. To su područja s najboljom demografskom slikom (vitalni indeks 98), ali i vrlo visokim stambenim jazom od 25,3 posto. Petina stanova koristi se za turizam, a prosječne plaće su na razini državnog prosjeka. Četvrti klaster čini 77 najslabije razvijenih kontinentalnih općina s najnižim plaćama (92,5 posto prosjeka) i dramatično lošom demografijom (vitalni indeks samo 31,1). Zbog masovnog iseljavanja stambeni jaz je najmanji (9,5 posto), ali je zato trećina stanova prazna. U petom klasteru je 75 srednje velikih općina, uglavnom oko Zagreba i na sjeveru zemlje. One imaju najbolju ekonomsku situaciju (plaće sedam posto iznad prosjeka) i najviše problema s nedostatkom stanova – stambeni jaz je čak 35,7 posto.
Niz konkretnih mjera
Za rješavanje ovih problema plan predviđa niz konkretnih mjera. Do kraja 2025. godine mora se donijeti novi Zakon o priuštivom stanovanju koji će zamijeniti postojeći Zakon o društveno poticanoj stanogradnji. Uz to, mijenjat će se i Zakon o najmu stanova kako bi se bolje zaštitili i najmodavci i najmoprimci. Ključnu ulogu imat će Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) koja će voditi novi „Program priuštivog najma“. Vlasnici koji svoje prazne stanove (koji nisu korišteni najmanje dvije godine) uključe u program dobit će značajne poticaje ako pristanu na dugoročni najam po pristupačnim cijenama. Ugovori će se sklapati na tri do deset godina, a APN će garantirati sigurnost najma i redovite uplate. Svaki grad, pa tako i Koprivnica, morat će do 2025. godine izraditi lokalni program stanovanja. To će biti preduvjet za dobivanje državnog zemljišta i nekretnina za programe priuštivog stanovanja. Lokalni programi moraju precizno analizirati potrebe različitih skupina stanovništva i predložiti konkretna rješenja.
Nova kategorija: Zemljište za priuštivo stanovanje
Za financiranje svih programa osniva se poseban revolving fond preko HABOR-a. Mladi koji kupuju prvu nekretninu moći će retroaktivno dobiti povrat polovice PDV-a i bit će oslobođeni poreza na promet nekretnina. Gradovi će moći osloboditi investitore komunalnog doprinosa ako grade stanove za priuštivi najam, a zemljište za takve projekte ne smije koštati više od trećine tržišne cijene. Plan predviđa i značajne promjene u prostornom planiranju. Uvest će se nova kategorija namjene zemljišta za „priuštivo stanovanje“, a gradovi će moći određivati obvezne kvote priuštivih stanova u novim projektima – od minimalno 30 posto do maksimalno 66 posto ukupnog broja stanova. Do 2030. godine planira se izgradnja 20.200 novih priuštivih stambenih jedinica. Paralelno će se provoditi energetska obnova 65.000 postojećih stanova, uz sufinanciranje ugradnje dizala i obnovu pročelja zgrada u povijesnim jezgrama gradova. Cilj je da mjesečni trošak stanovanja (rata kredita ili najamnina) ne prelazi 30 posto primanja kućanstva. Za provedbu svih mjera osigurano je 1,2 milijarde eura. Plan predviđa i niz drugih mjera – od posebnih programa za starije osobe (Program 65+) do povećanja studentskih smještajnih kapaciteta. Uspjeh će ovisiti prvenstveno o sposobnosti lokalnih vlasti da aktiviraju postojeći prazni stambeni fond i potaknu gradnju novih priuštivih stanova. Konačni cilj je zaustaviti negativne demografske trendove i omogućiti mladima da do svog stambenog prostora dolaze značajno ranije nego danas. Prosječna dob u kojoj mladi u Hrvatskoj napuštaju roditeljski dom je 33,4 godine – najviše u EU, gdje je prosjek značajno niži. Hoće li kombinacija državnih poticaja i lokalnih mjera to uspjeti promijeniti, znat ćemo vrlo brzo – prvi rezultati provedbe plana očekuju se već krajem 2025. godine. (mš)
FOTO ilustracija
