Zbog rasta kamata na stambene kredite, rasta cijena novoizgrađenih stanova i plaća čiji rast ne prati rast cijena, sve je manje mladih ljudi koji si mogu priuštiti vlastitu nekretninu. Do kraja prošle godine i ulaska u eurozonu u Hrvatskoj su se stambeni krediti odobravali po rekordno niskim kamatnim stopama, no tome je u ulaskom u eurozonu došao kraj i kamate polako rastu prema četiri posto. Ipak, bez obzira na rast cijena svi novoizgrađeni stanovi pronalaze svoje kupce. Gotovo polovina tih stanova kupljena je gotovinom, a ne kreditom, a prema podacima Porezne uprave čak trećinu nekretnina u Hrvatskoj, pogotovo na obali, kupuju stranci.
U 2021. godini u Hrvatskoj je bilo ukupno 135.000 kupoprodajnih transakcija nekretnina od čega se 47.000 odnosi na kuće, apartmane i stanove, a ostatak na poljoprivredna i građevinska zemljišta. Ukupna vrijednost tih transakcija iznosila je oko 60 milijarda kuna, istaknuto je na nedavno održanom forumu Udruženja poslovanja nekretninama i Hrvatske gospodarske komore. Na spomenutom forumu analizirali su se trendovi na tržištu nekretnina u 2022. godini kao i predviđanja za ovu godinu. Dok je prošlu godinu obilježio rast cijena nekretnina uzrokovan inflacijom, velikom potražnjom, porastom cijena građevinskog materijala i rada, ove godine očekuje se stabilizacija cijena na tržištu novoizgrađenih stanova, dok se od vlasnika starih stanova očekuje da na tržištu smanje svoja očekivanja, drugim riječima, cijene stanova u starim zgradama ne bi trebale biti skuplje nego prošle godine.
Kupnja za “keš” bila je posebno dominantan način plaćanja pred kraj godine, pred uvođenje eura, pa bi se moglo zaključiti da dio građana svoju kunsku ušteđevinu nije zamijenio u eure nego u stambene kvadrate. Drugim riječima, građani koji su imali ušteđevinu izračunali su da je kupnja i iznajmljivanje nekretnine puno isplativija nego držanje novca u banci. Osim što zbog rasta cijena nekretnina njihova nekretnina vrijedi sve više, i prinos koji ostvaruju od najma višestruko je veći od bankovne kamate na štednju koja je gotovo zanemariva. Prema nekim podacima gotovo polovina kupljenih stanova ne služi za stanovanje vlasnika, nego za iznajmljivanje na tržištu, a potražnja za najmom stanova i visina najmova svake je godine sve veća. Kupnja stanova za najam postaje sve ozbiljniji i isplativiji posao pa smo i po tome smo sve bliže zapadnoeuropskim zemljama gdje se za stanovanje odvaja gotovo polovina mjesečnog primanja, a kupnju vlastite nekretnine rijetko si tko može priuštiti.
Što se tiče rabljenih nekretnina, odnosno starogradnje, ovdje je posebno izražen trend rasta traženih cijena po znatno višim stopama nego rast realiziranih cijena pa se može zaključiti da vlasnici nisu uvijek realni. Neki to nazivaju ”optimizam susjeda”, da je čovjeku teško prodati nekretninu za manju cijenu od one koju je navodno dobio netko u susjedstvu. Prema podacima burze nekretnina, koji se odnose na traženu i postignutu cijenu kvadrata starogradnje, ispada da je u 2021. prosječna tražena cijena 2197 eura po kvadratu, a postignuta 1731 eura. U drugoj polovici 2022. godine trend rasta realiziranih cijena nastavio se, no ipak po nižim stopama. Optimizam vlasnika sve je veći usprkos usporavanju globalne ekonomije pa tako i tražene cijene rastu po bitno većoj stopi od realiziranih, što ukazuje na moguću, no ne i izglednu promjenu trenda. Svrha rasta kamata na kredite je i usporavanje potražnje i obuzdavanje inflacije koja i dalje ulagače motivira za kupovinu nekretnina.
Kakvo je stanje na tržištu nekretnina, posebice stanova u Koprivnici i u Koprivničko-križevačkoj županiji i što na tom tržištu možemo očekivati ove godine pokušali smo doznati analizom aktualnih oglasa, i kroz razgovore s investitorima i agentom za nekretnine.
Usporedili smo prosječne cijene stanova približnih kvadratura u gradovima Koprivničko-križevačke županije i Ludbregu, kako za novogradnju, tako i za starogradnju.
Ispada da je cijena kvadrata novogradnje u Koprivnici skuplja nego u ostalim gradovima, a kreće se od 1600 do čak 2500 eura obzirom na to da se objekt do objekta razlikuje kao i njegova lokacija pa ćete tako u samom centru Koprivnice na Florijanskom trgu kvadrat stana u novogradnji platiti 2500 eura, dok će vas malo dalje, na Lenišću, stan približne veličine doći otprilike 500 eura manje po kvadratu. Ipak, stan u novogradnji moguće je naći i ispod 2000 eura jer preko puta groblja, na Varaždinskoj cesti, kvadrat stana košta 1600 eura. Najniža prosječna cijena stana u novogradnji je u gradu Ludbregu, gdje iznosi 1700 eura po kvadratu. S druge strane, kvadrat starogradnje u Koprivnici se kreće od 1500 do 2000 eura po kvadratu, a primjer je u Križevačkoj ulici, u takozvanoj Papagajki’, gdje ljudi uspješno prodaju stanove za 2000 eura po kvadratu pa čak i više od toga. U Križevcima, u samom centru grada, stan u starogradnji moguće je naći i za manje 1000 eura po metru kvadratnom pa sve do 1500 eura.
Stan u novogradnji na Varaždinskoj cesti platit ćete 1600 eura po kvadratu
Gradi se premalo stanova
Zlatko Lukačević, licencirani agent za promet nekretnina i vlasnik Agencije Quart, tvrdi kako su cijene nekretnina visoke između ostalog jer se ne gradi dovoljno, a u Koprivnici bi trebalo graditi duplo više stanova kako bi cijene krenule silaznom putanjom, jer, kako kaže, kada bude izbora, i cijena će biti manja. Dodaje i da stanova u Koprivnici u najpoželjnijoj kvadraturi od 40 m2 do 60 m2 gotovo niti nema i jako se teško pronalaze za kupnju, a cijene novogradnje nastavit će rasti te da čak u zadnje vrijeme niti nisu rasle i popratile inflaciju, tako da je novi porast neminovan, a ne smatra niti da će cijene starogradnje padati, već će eventualno stagnirati.
– Malo je realnih ljudi među mladima i rijetko tko će se s prosječnim primanjima odlučiti na gradnju ili kupovinu kuće u okolnim mjestima gdje su cijene nekretnina i zemljišta znatno manje, jer naravno, svi bi moderno uređen stan u centru grada – kaže Lukačević.
– S obzirom na rast cijena građevinskih materijala, kao i cijene rada te uvoza radne snage kojoj je potrebno osigurati smještaj jer naših ljudi fali, realno je za očekivati da će cijene novogradnje nastaviti rasti, ne strmoglavo, ali ići prema gore, dok bi cijena starogradnje trebala ostati više-manje ista – rekao nam je jedan od većih investitora u stanogradnju u Koprivnici.
Što se ustvari smatra novogradnjom?
Pitanje je što se ustvari smatra novogradnjom, s obzirom na to da jasne definicije nema i mišljenja su podijeljena jer staviti zgradu staru 50 i 5 godina u istu kategoriju nije realno. U novim je zgradama uglavnom osiguran parking, pričuva je niska jer je sve novo, dobar je vizualni dojam, niski su troškovi grijanja zbog dobre toplinske izolacije, novi su i ispravni dimnjaci. To su samo neke prednosti, a samim time veća je i cijena. S druge strane u starogradnji parking uglavnom nije osiguran, visoka je pričuva s obzirom na potrebu obnove krovišta i fasade, zbog starosti zgrade neke niti nemaju toplinsku izolaciju, ali zato je i cijena manja.
Različita mišljenja imaju i naši sugovornici budući da investitor smatra kako je novogradnja objekt u kojem još nitko nije živio, odnosno nije rabljena, što u neku ruku ima smisla, a agent za nekretnine Lukačević kaže kako novogradnjom smatra objekt star do otprilike pet godina s obzirom na to je stil gradnje praktički isti. Mali broj ljudi prilikom kupovine stana uzima u obzir podatke kao što je recimo statika ili energetska učinkovitost jer u zgradi s postavljenim solarnim pločama na krovu, trošak režija svodi se na plaćanje računa za vodu i smeće. Kupci su fokusirani pretežito na kat i lokaciju objekta i kako kaže Lukačević, većina starijih ljudi, koji odluče zamijeniti život na selu za život u gradu, želi stan u neposrednoj blizini bolnice, u prizemlju ili na prvom katu.
FOTO: Nikola Wolf
