razgovarao: Stjepko Gambiroža
Tema nekretnina i stanja na tržištu nekretnina uvijek je zanimljiva i aktualna. Razlog tome je, naravno, što svi mi negdje moramo živjeti, a posljednjih godina kuće i stanovi postaju sve skuplji. Da vam je netko prije deset pa i pet godina rekao da će se kvadrat novoizgrađenog stana u Koprivnici cijeniti na tri tisuće eura vjerojatno biste pomislili da je lud, a agent za prodaju nekretnina i stručnjak za nekretninski biznis Zlatko Lukačević vjeruje da cijene mogu još samo rasti.
PL: Kakva je danas potražnja za novim, a kakva za starim stanovima u Koprivnici? Jesu li uopće točne priče koje možemo čuti – da se nekoć gradilo kvalitetnije, nego danas?
– Kad govorimo o starim stanovima i novogradnji, bitno je razlučiti jednu činjenicu. Baš kao što i čovjek evoluira, isto se događa s materijalima, industrijom i nemojte uopće preispitivati je li novo bolje od staroga, naravno da je novo bolje. Tehnologije, materijali, neki polimeri koji se koriste daju čvrstoću i trajnost kakvu prijašnji materijali nisu imali. Možda su arhitektura i projektiranje bili drugačiji i po drukčijim standardima, no danas su parametri posve drukčiji. Gradi se protupotresno, cigle su kvalitetnije, kao i sami materijali koji se ugrađuju, sve je to na višem nivou. Najbolja usporedba je ona s automobilima otprije 40 godina i ovima danas. Može se dogoditi da neki izvođač štedi na materijalima pa izvede nešto čime ljudi nisu zadovoljni, no u globalu se danas gradi puno bolje i kvalitetnije.
PL: Zato su i cijene kvadrata danas „puno kvalitetnije“, da se tako slikovito izrazimo, jer ne tako davno je cijena kvadrata novogradnje u Koprivnici bila 1200, 1300 eura, a sada je na boljim lokacijama kvadrat 2700 eura, čak 3000?
– Imamo slučaj da cijene nekad ne rastu linearno s inflacijom pa se dogodi nagli skok koji kod ljudi izaziva čuđenje i šok pa ljudi misle da je investitor sad zaradio čudo. Ja se nekretninama bavim već 20 godina i kroz posao sam vidio da je to linearni pravac koji ipak prati inflaciju i nije tako teško predvidjeti neki porast u budućnosti. Prije šest godina cijena kvadratnog metra stana u Koprivnici bila je 1150 eura. I to je ljudima bilo puno da bi se cijena za tri godine popela na 1600 eura, a na kraju smo u zadnje dvije godine doživjeli skok gdje imamo nove zgrade koje kreću u izgradnju i njih investitori neće moći prodavati ispod 2700 do 3000 eura. Sam projekt izgradnje zgrade traje tri godine od projekta pa dobivanja dozvola, pronalaska izvođača i same izgradnje. Kada podijelite cijenu gradnje s cijenom kvadrata, shvatite da je to visoko rizičan posao za koji je potrebno u startu imati puno novca, a na kraju i nije takva zarada kao što ljudi imaju dojam.
PL: Koliko su uopće cijene u građevini otišle gore posljednjih godina?
– Sve je otišlo gore. Materijal je poskupio, „ruke“ su sve skuplje, a da ne govorim o stručnim radovima poput instalaterskim, obrtničkim i zidarskim. Primanja radnika su porasla i jako teško ih se uopće nalazi, baš kao i majstore, pa je i njihova usluga sve skuplja i sve to generira veću cijenu. Treba razlučiti da investitor plaća bruto kvadraturu kada gradi zgradu, poput stubišta koja se nikome ne prodaju. Nije to baš tako kako se čini iz percepcije ljudi koji kupuju, no naravno da im je skupo kada čuju da je kvadrat stana u Koprivnici 3000 eura. Svima je to skupo.
PL: A tko si uopće danas može priuštiti novi stan po cijeni od 2700 ili 3000 eura po kvadratu? Jesu li to mladi ljudi ili možda stranci, tko uopće kupuje tu skupu novogradnju?
– Često se u svom poslu susrećem s pitanjem kada će ovo stati i treba li pričekati s kupnjom. Situacija je takva da je ponuda stanova na tržištu, bilo oni novi ili stari, puno manja od potražnje. Zbog toga su i cijene starih stanova jako blizu novogradnji, a stanove s tim skupim kvadratnim metrima na kraju kupuju ljudi koji ih trebaju. Bilo da se zadužuju ili da kupuju manje stanove, nego što su u početku mislili. Dolazimo do toga da neke mlade obitelji koje vide da prelaze budžet za novi stan, prelaze na kupnju kuće koju će potom renovirati. Svi novi stanovi prodaju se gotovo odmah jer ih se premalo gradi, a potražnja je velika i zbog toga je cijena stabilna i konstantno raste. Na našem se tržištu događa da se još nije zabila ni lopata, niti je iskopan temelj nove zgrade, a već je unaprijed određen broj stanova zakaparen ili prodan. Da bi se zadovoljila sva potražnja, trebalo bi se graditi dva do tri puta više, no teško da će se to dogoditi.
PL: Kupuju li se danas novi stanovi za život ili je i dalje to kao neka vrsta ulaganja, jer bolje se isplati uložiti u nekretninu, nego držati novac u banci?
– Kad kupite novi stan od recimo 70 do 100 kvadrata po cijeni od 2700 do 3000 eura, čovjek bi ga trebao iznajmljivati po 2000 eura mjesečno da ima zaradu, što je, naravno, nemoguće. Ljudi će sve manje kupovati nove stanove kako bi ih iznajmljivali jer matematika tu jednostavno ne štima. Treba taj stan i opremiti, što također puno košta, a renta ne može biti adekvatna jer premala je investitoru, dok je previsoka onome tko uzima stan.
PL: Na što bi posebno trebao obratiti pozornost onaj koji se odluči na kupnju stana?
– Od svih kupaca koji traže stan, možda jedan od deset poznaje materiju. Većina gleda ima li dovoljno prostora za djecu, a čovjek obično ne stigne ili ne zna pogledati ono što je bitno. Kad kupac dođe pred zgradu, on uglavnom ne može znati kakva je bila gradnja. Je li bio čisti armirani beton, je li se gradilo s opekom i kakvom, je li postavljena punjena vuna, kavi su prozori, žbuka i ostalo. Investitori danas ponekad pokušavaju srezati troškove i idu na sustav koji im je jeftiniji. To kupac ne zna, ne vidi, ne pita, a kasnije se to može vidjeti.
PL: Koje su lokacije u Koprivnici trenutačno najatraktivnije i gdje se najviše traže stanovi?
– To su sve lokacije unutar užeg centra grada, unutar Lenišća i nešto Magdalena. Stanovi će ondje uvijek biti nešto skuplji, a ti stanovi će se ondje svejedno praktički odmah prodati. Manja cijena kvadrata možda bi se mogla postići na nekim drugim lokacijama kako je nekad bilo na Varaždinskoj ili da se nešto gradi u Herešinu recimo. No, svi bi htjeli živjeti što bliže centu, po mogućnosti u parku, a to nije realno. Ljudi često ne razmišljaju o infrastrukturi, o parkirališnim mjestima, nogostupima i onda nastanu problemi. Recimo, netko vam dođe u posjet, a nema gdje stati i tu se također vidi razlika u kvaliteti.
PL: Kakvi se stanovi po kvadraturi danas najviše traže?
– Traže se manji stanovi jer su oni i financijski prihvatljiviji i najprije se prodaju jer su najdostupniji svima. Najskuplji stanovi su za rijetke i njih se puno manje gradi i dolazimo do fenomena da kod tih velikih stanova vi i nemate neki izbor. Možda kod nekoliko investitora možete pronaći takav stan, no to im je postao preveliki rizik. Za prosječnog čovjeka nešto takvo postalo je nedostižno i investitori se prebacuju na manje stanove od 35, 40, 45, 50 maksimalno 59 kvadrata. Tu i tamo nešto preko 60, ali ti su obično izvan centra pa se ta pozicija pokušava „prebiti“ većom površinom.
PL: Kakva je situacija po pitanju kuća? Jesu li i one tražene poput stanova i kakva je njihova cijena?
– I kuće su iznimno tražene i nema ih. Kod njih je još puno teže nego kod stanova jer je kod kupnje kuće uvijek bitno tko je lijevi, a tko desni susjed, kakva je ulica, kako je građena. Danas imamo problem da je najveći dio kuća građen sedamdesetih, osamdesetih godina, kada su krediti za gradnju bili dostupni i tada su se gradile kuće jako velikih površina. Kuće su to velikih kvadratura i troškovi njihovog obnavljanja su veliki, a premda bi mladi ljudi možda i htjeli, nerijetko je to prevelik zalogaj za njih jer se zna ispostaviti da bi ih uređenje i obnova stajali više od same kuće.
PL: A kakvo je stanje s najmom stanova u Koprivnici, je li i po tom pitanju potražnja veća od ponude?
– Sve što se oglasi, ako je barem solidno i ako je cijena normalna, ode van isti dan ili najkasnije sljedeći. Dođe deset ljudi i gleda isti stan, a ako ga odmah ne uzmeš u najam, ostat ćeš bez stana. U Koprivnici imamo puno stanova u najmu, no uvijek se traži stan više. Kako sve više ljudi dolazi raditi u Koprivnicu i Podravinu općenito, tako su se i prostori tipa kuća počeli pretvarati u prostore za iznajmljivanje. Mislim da će uvijek biti potražnja za stanovima u najmu, pogotovo ako će ovdje dolaziti raditi ljudi koji tu nemaju nekretnine.
PL: Dotaknuli smo se stanja na tržištu nekretnina u Koprivnici, a što je s Križevcima, Đurđevcem i ostalim gradovima u okruženju?
– Svuda je sličan problem. U Križevcima se također solidno gradi, recimo poznam jednog investitora koji još nije iskopao ni temelje, a već je praktički prodao sve stanove. Čak su i u Čakovcu cijene stanova nešto niže nego u Koprivnici, koja je stigla jako blizu Varaždina. Bjelovar i Virovitica su po cijenama ispod Koprivnice, kao i Đurđevac, gdje se kvadrat novogradnje donedavno mogao kupiti za 1850 do 1900 eura. Sad nove investicije koje imaju ljudi u Đurđevcu idu od 2000 do 2100, čak 2200, no tu investitor nema velikog lufta jer gradili vi u Đurđevcu i Koprivnici, slična vam je cijena. Ondje investitor koji gradi veliku zgradu s većim brojem stanova, tamo će stati. Ima dozvolu, ali neće još graditi jer premala mu je razlika i kad pogledamo koliko traje proces gradnje, projektiranje, prodaje, ne isplati mu se baš.
PL: Još nas nekoliko dana dijeli od roka za prijavu nekretnina Poreznoj upravi. Kako će taj novi porez na nekretnine utjecati na tržište nekretnina?
– Imate tvrtke i ljude koji imaju više stanova, neki preko desetak i to su jednostavno organizirani ljudi koji u svakom trenutku znaju što će i kako će sa svojim kapitalom. To će se prevaliti na najmoprimce i porast će cijena nekretnina, apsolutno, jer čim još neki porez uđe čovjeku, smanjuje mu njegov dohodak. Što se tiče samih poreznih prijava, bilo bi dobro da ljudi razmisle jesu li u tome i što moraju prijaviti. Neka se informiraju jer kazne su visoke. Puno toga se u zadnje vrijeme piše i preporučio bih ljudima da prate samo službene i provjerene informacije. Uvijek je bolje prijaviti, a da možda nisi trebao, nego ne prijaviti jer kazne su stvarno velike.
PL: Primjetno je danas da moderni mladi ljudi sve više biraju stanove umjesto kuća. Nekoć su se, pogotovo na selima, gradile velike kuće jer se računalo da će više generacija ondje živjeti, a danas zjape prazne. Primjetno je i da se puno ljudi iz ruralnih krajeva doseljava u gradove.
– Stil života se danas potpuno primijenio. Moderni mladi ljudi više vole stanovati u stanovima, nego u kućama. Mladi ljudi su danas aktivni. Planinare, voze bicikle, trče, idu na putovanja, imaju različite hobije koji prije nisu postojali. Dostupna su ta brza prometala od aviona, tu su autoputi. Nekoć si od Koprivnice do Splita putovao cijelu noć i bila je to prava avantura, a danas si ondje za nekoliko sati. Sve je to doprinijelo drukčijem načinu života i stan je idealan zato što mlada obitelj dođe, izađe, zaključa, vrati se. Ne mora kositi dvorište, ne mora održavati nekretninu, a i stanovi su obično na dobrim lokacijama, bliže centru, školama. Život u stanu puno je jednostavniji i puno lakše ih je mijenjati. Ljudi se danas zbog posla sele iz jednog u drugi grad ili u inozemstvo pa na nekoliko mjeseci ili godinu, dvije svoj stan mogu iznajmiti ili prodati pa kupiti nešto drugo kad se vrate. Sve to ide puno brže sa stanom, nego s kućom. Stanovi su danas postali sredstvo, kao i novac, koje na tržištu stalno ima svoju vrijednost.
PL: Da zaključimo, ne treba očekivati da će cijene nekretnina u skorom razdoblju padati ili barem stagnirati?
– Za očekivati je da će još samo rasti. Da to doživimo, morala bi nam se dogoditi neka katastrofa poput rata. Ili nekakva nova svjetska ekonomska kriza koja će biti generirana od strane banaka, no dok banke ne daju novac, toga se ne moramo bojati. Tko može, neka nekretninu kupi što prije jer smo trenutačno stabilni kao zemlja. Bez obzira na sve, cijene su stabilne, a vrlo je važno što je Hrvatska izuzetno sigurna zemlja. To pogotovo znaju cijeniti stranci i zato rado kupuju nekretnine kod nas i kod nas se osjećaju slobodno, mogu noću šetati gradom dok drugdje to ne mogu. Koprivnica je jako siguran grad, barem takav imam dojam. Stalno savjetujem ljudima koji namjeravaju kupiti nekretninu da to učine što prije jer će cijene i dalje rasti. Drugi je problem što rast plaća to ne prati dovoljno, no u sljedećih nekoliko godina sasvim sigurno ne bi trebalo doći do pada cijena. Premalo se gradi, a potražnja je ogromna.
FOTO arhiva
